O estudo de viabilidade urbanística é que dará os parâmetros necessários para a decisão de contratação.

As cidades vivem em constante crescimento. Com o aumento da densidade populacional e a consequente necessidade de mais casas, edifícios, comércios e outros serviços, a expansão das cidades é rumo ao interior.

Estas áreas mais afastadas, em alguns casos, darão origem a novos bairros! Demandando não apenas o projeto do loteamento, como todos os equipamentos de apoio, como escolas, serviços, comércios e outros.

Loteamentos são lançados aos montes. Muitos têm olhado para esta oportunidade com olhos empreendedores, prontos a arriscar em novos e surpreendentes projetos.

Mas, para não correr riscos, quais são as medidas e os conhecimentos básicos necessários para entrar neste mercado? Saber sobre o estudo da viabilidade de uma gleba é, com certeza, um deles!

O que é gleba?

Antes de analisarmos os fatores que colaboram com o estudo da viabilidade de uma gleba, é de fundamental importância trazer a definição deste termo, tão comum nos contratos de loteamento e parcelamento de solo, mas que ainda gera dúvidas em algumas pessoas que estão interessadas no assunto.

Entende-se por gleba a porção de terra considerada como crua, ou seja, é o terreno que nunca foi explorado, parcelado, desmembrado ou loteado, como dispõe a Lei n 6.766/79, e que não apresenta nenhum tipo de infraestrutura básica.

Você pode conferir alguns pontos importantes desta legislação em Lei 6766: Como ela interfere no projeto urbanístico?

Por que fazer um estudo de viabilidade da gleba?

Desenvolver um loteamento é uma das melhores formas de se obter bons ganhos dentro do mercado imobiliário.

Elaborar um atento estudo de viabilidade urbanística da gleba é uma opção inteligente que visa dar embasamento na escolha da área.

Qual melhor produto a ser desenvolvido no local? Qual o tamanho de lote permitido pela legislação?

Qual a área liquida vendável do empreendimento? Quais serão os custos necessários à implantação?

Ter essas respostas antes de iniciar com o loteamento da gleba é uma das melhores formas de determinar se o projeto vale a pena!

É por isso que fazemos um estudo de viabilidade completo antes que qualquer outro passo seja dado.

E no que consiste este estudo de viabilidade?

O estudo de viabilidade consiste em dar números que embasem o negócio. Ainda que sejam números preliminares, são ao mesmo tempo bem certeiros.

Quer dizer que o número inicial de área liquida vendável não será exatamente o mesmo, caso o projeto seja levado adiante, desde o estudo de viabilidade até o projeto legal para aprovação.

Mas, em termos relativos, se o estudo da área mostra um potencial de ocupação, com área liquida vendável de 40%, por exemplo, provavelmente este valor será o que permanecerá, um pouco a mais ou um pouco a menos.

Existe outro número de fundamental importância também. A área do sistema viário. É com ela que será calculado toda a infraestrutura necessária ao empreendimento.

Com estes números é possível fazer uma análise financeira estimada, mas bem mais precisa, do investimento necessário para a implantação deste loteamento.

E por fim, mas não menos importante, analisar o valor de venda dos lotes e o lucro que será obtido no negócio.

O que contém um estudo de viabilidade?

No estudo de viabilidade da gleba todas as vertentes do projeto são analisadas. Veja os principais tópicos desta análise preliminar:

a)    Localização e estudo da gleba

Conhecer, detalhadamente, a gleba é importantíssimo para determinar a viabilidade de seu loteamento, por isso, é essencial que conste no estudo:

• Localização exata da gleba;
• Situação em que a área está localizada; e
• Topografia da área.

b)    Cidade em que a gleba está localizada

É importante que no estudo de viabilidade da gleba sejam elencados todos os dados pertinentes a cerca do município. Informações sobre território, população, condição social e demais estatísticas colaborarão com um relatório mais preciso que direcionará qual é o melhor tipo de empreendimento para a região.

c)    Dados relevantes da região

Além disso, cada região possui suas próprias particularidades e estas precisam constar, também, neste estudo de viabilidade. Por exemplo: Existem estações de tratamento de esgoto próximas a área da gleba ou algum aterro sanitário? Há previsão de crescimento urbano para esta região?

d)    Análise do mercado imobiliário local

Outro ponto de interesse para quem quer lotear uma gleba é a determinação da viabilidade sob os prismas do mercado imobiliário. Afinal, para que lotear se não tiver pessoas interessadas em comprar esses lotes? Dentro deste estudo é possível fazer pesquisas e relações que determinem se o mercado local está aquecido para este tipo de empreendimento. Ao mesmo tempo, determina-se quais são as suas principais concorrências.

e)    Análise da legislação municipal

A análise da lei de parcelamento do solo e do zoneamento, tem muitas informações a nos dar. Que parâmetros de ocupação a lei define para a gleba em questão? Qual o tamanho mínimo do lote? Quais os percentuais de doação pública? Qual o zoneamento?  Todas estas duvidas serão respondidas pelo estudo de viabilidade.

f)     Estudo da declividade

O estudo de declividade é feito quando se tem o levantamento topográfico, pois é necessário ter as curvas de nível da área.  Com ele podemos analisar as possíveis restrições de ocupação por conta da declividade.

g)    Análise das restrições ambientais e físicas

Com o levantamento topográfico ou em cima da foto aérea, verifica-se na gleba a existência de rios, matas, linhas de alta tensão, ferrovia e outros. Todos os fatores são determinantes na hora de calcular o que sobra de área ocupável para o projeto.

h)    Estudo preliminar do loteamento

E, mais! Estudo preliminar do loteamento, com estimativa da área liquida vendável, do número de lotes, da área de sistema viário e das áreas destinadas à doação pública. A estrela do estudo de viabilidade.

Portanto, frisamos que toda esta análise é importantíssima para que a tomada de decisão seja mais precisa.

Afinal, o objetivo é garantir bons lucros para todos os envolvidos no projeto.

Em mãos de todos estes dados, torna-se mais seguro desenvolver um projeto de loteamento.

 

Precisa de ajuda para desenvolver o projeto urbanístico? Entre em contato.

Até a próxima,

Tatiana Rocha

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