O que o quadro de áreas do estudo de viabilidade urbanística irá te mostrar.
Neste artigo farei um comparativo entre o quadro de áreas feito para o primeiro estudo de viabilidade urbanística e o quadro de áreas elaborado para o projeto final de aprovação. Vou fazer isto para duas áreas que onde o projeto já foi aprovado.
O que pretendo demonstrar é que a viabilidade urbanística dá um número muito realista para você embasar a análise econômico-financeira do negócio e decidir se a vale a pena fazer parceria.
O estudo de viabilidade urbanística
O primeiro estudo de viabilidade urbanística geralmente é feito em cima da foto aérea e das restrições que conseguimos verificar analisando a foto. Raramente temos um levantamento novo e com as restrições ambientais adequadamente demarcadas.
Por estas razão, quando fazemos a análise das restrições físicas e ambientais de uma nova área devemos sempre ser pessimistas.
Ou seja, ao analisar uma foto aérea ou um levantamento topográfico, na dúvida se determinado ponto é ou não uma restrição, marco como restrição, sempre! É melhor já não computar a área na ocupação do que perder área depois.
Se somos otimistas, e consideramos uma área que temos dúvida se ela é ocupável ou não, o número pode sair melhor do que o esperado. Isto pode ser bom para fechar a parceria, mas certamente será ruim para o negócio como um todo.
Com o projeto já fechado dentro da empresa, ao receber o levantamento topográfico e o estudo ambiental, pode-se descobrir que aquela área que tínhamos dúvida sobre a ocupação, realmente não pode ser ocupada. Se no primeiro estudo ela foi ocupada, o projeto terá que ser revisto e assim haverá uma diminuição da área liquida vendável esperada. E o problema pode ser que ao refazer a viabilidade, a conta não feche mais. Um problemão!
Se, ao contrário, somos pessimista, não consideramos uma área que temos dúvida e depois no meio do projeto, descobrimos que esta área pode ser ocupada, melhor! Ganhar área é sempre bom! Só melhora a viabilidade! Difícil mesmo é perder.
O projeto legal para aprovação
Quando desenvolvemos o projeto legal para aprovação, todas as etapas de desenvolvimento do projeto urbanístico já foram cumpridas. Ou seja, o projeto já passou pela prefeitura, todas as secretarias já fizeram suas exigências, o projeto também já foi compatibilizado com os projetos de infra (água, esgoto, drenagem, terraplenagem).
O quadro de áreas elaborado neste momento é o quadro de áreas final, que irá para o registro em cartório. Sendo assim, o número de lotes e a área liquida vendável são definitivas, bem como as áreas de doação pública.
Comparativo 1
Este primeiro projeto, localizado no interior de São Paulo, é de uma área que não apresentava restrição ambiental ou física. Não tinha mata, nem rios, nem declividade elevada. Área bem tranquila de estudar.
Você pode pensar: “ ah, se é fácil, nem precisa estudar!” Mas claro que precisa, sempre temos que estar atento a legislação e a todas as possíveis restrições.
Nesta área, até a quantidade de lotes deu muito parecido. Mas qual é a grande sacada? No estudo de viabilidade urbanística tudo é feito com base em estimativas. Não existe o concreto do projeto final e aprovado.
E para fazer estimativas, é necessário saber corretamente quais são os parâmetros a considerar.
QUADRO DE ÁREAS | ESTUDO VIABILIDADE URBANÍSTICA | PROJETO APROVADO | ||||
Especificação | Qte. Lotes | Área (m²) | % | Qte. Lotes | Área (m²) | % |
Total de áreas privadas | 348 | 118.720,72 | 48,46% | 346 | 119.097,80 | 49,95% |
Residencial | 252 | 83.852,76 | 34,23% | 279 | 87.473,81 | 36,68% |
Uso Misto | 96 | 34.867,96 | 14,23% | 67 | 31.623,99 | 13,26% |
Total de áreas públicas | 126.259,16 | 51,54% | 119.360,10 | 50,05% | ||
Sistema viário | 64.972,98 | 26,52% | 57.341,33 | 24,05% | ||
Áreas Institucionais | 12.249,23 | 5,00% | 12.781,43 | 5,36% | ||
Espaços livres de uso público | 49.036,95 | 20,02% | 49.237,34 | 20,65% | ||
Área Total Loteada | 244.979,88 | 100,00% | 238.457,90 | 100,00% |
Como podemos ver, até a área total da gleba mudou um pouco. Mas isto acontece com frequência, não é um problema.
O importante é que a área privada aumentou um pouco, no projeto final e as áreas públicas diminuíram um pouco, ou seja, a relação melhorou ainda mais.
Comparativo 2
Este segundo projeto a estória é diferente. O estudo de viabilidade urbanística começou com base num levantamento topográfico antigo e desatualizado. Após a chegado do levantamento topográfico e do estudo ambiental, as coisas mudaram bem!
A área não ocupável por conta de restrições como mata e área de preservação permanente, foi maior que o imaginado! Como pode-se ver no comparativo abaixo na linha “espaços livres de uso público”, houve um aumento expressivo de área.
Já a prefeitura, solicitou várias diretrizes viárias que não constavam no plano diretor, e por consequência, não foram planejadas no estudo inicial. Também houve um aumento do sistema viário.
Por fim, a área privada total diminuiu bastante, e a viabilidade deste projeto ficou comprometida.
QUADRO DE ÁREAS | ESTUDO VIABILIDADE URBANÍSTICA | PROJETO APROVADO | ||||
Especificação | Qte. Lotes | Área (m²) | % | Qte. Lotes | Área (m²) | % |
Total de áreas privadas | 472 | 88.179,14 | 44,38% | 383 | 75.466,54 | 38,09% |
Residencial | 291 | 53.419,93 | 26,89% | 228 | 43.329,69 | 21,87% |
Uso Misto | 181 | 34.759,21 | 17,50% | 155 | 32.136,85 | 16,22% |
Total de áreas públicas | 110.490,85 | 55,62% | 122.643,06 | 61,91% | ||
Sistema viário | 43.147,33 | 21,72% | 46.600,94 | 23,52% | ||
Áreas Institucionais | 10.041,47 | 5,05% | 9.362,82 | 4,73% | ||
Espaços livres de uso público | 57.302,05 | 28,84% | 66.679,30 | 33,66% | ||
Área Total Loteada | 198.669,99 | 100,00% | 198.109,60 | 100,00% |
O projeto foi aprovado e lançado. Teve bom retorno. Mas o meio do caminho foi difícil por conta das novas exigências e descobertas que impactaram no desenvolvimento do projeto urbanístico.
Viabilidade certeira
Quanto mais assertivo forem os estudos de viabilidade urbanística, quanto mais informações tiver sobre a área, sobre a legislação, melhor será! Porque dará números bem realista. E assim a viabilidade econômico-financeira será bem certeira.
Até a próxima,
Tatiana Rocha
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