A informação certa é o fundamental para fechar ou não um negócio.
O que pode te ajudar a entender sobre uma área que está disponível para captação?
Imagina que você recebeu uma área de um corretor ou dono de terreno e não sabe se aquela área tem potencial ou não de ocupação. O que pode construir? Qual tamanho? O que a legislação permite?
Ou então você é um corretor de grandes áreas e captou uma área que te parece fantástica por causa do local em que está, próximo a algum centro urbano. Só por isto você já pressupõe que esta área pode ser ocupada da mesma maneira. Mas será mesmo?
Como saber qual o potencial de ocupação de uma área? O que pode construir: residencial, comercial, serviços, industrial? Qual o tamanho mínimo e máximo dos lotes? Lotear, desmembrar, condomínio? São tantas dúvidas… o que fazer?
Um ESTUDO DE VIABILIDADE URBANISTICA é o trabalho certo para responder a todas estas questões, de forma clara e assertiva.
A Legislação
O primeiro ponto que será analisado será a legislação. Isto porque ela é a grande diretriz, o caminho norteador. Não adianta começar a fazer nada, nenhum cálculo, nenhuma viabilidade comercial, sem antes saber o que a lei define para a área em questão e para o projeto de loteamento como um todo.
Por que insisto tanto nesta questão da legislação?
Porque já ocorreu inúmeras vezes, quando começa o estudo de uma área, de descobrir uma informação que não é compatível com o que se pretende para aquela área.
Um exemplo bem comum é o seguinte, ao analisar o mapa de macrozoneamento, descobrir que a área é rural. Isto, para a maioria dos incorporadores, não interessa. Nesta situação, nem adianta seguir com o restante do estudo, simplesmente porque o principal, que é a área ser urbana ou de expansão urbana, não é viável.
Nestes casos, o estudo se encerra neste ponto. E tudo bem acontecer isto, melhor descobrir logo de cara do que seguir em frente e ter problemas no futuro.
Imagina negociar a parceira, fechar contrato e depois disto descobrir que o negocio não é viável? Terá que fazer um distrato e será um prejuízo!
As principais informações que devem constar desta parte do estudo são: zoneamento, plano viário e doações publicas.
É interessante seguir esta ordem de acontecimentos para a análise da legislação, porque segue um pensamento logico de análise da ocupação da área. Além disto, se você descobre alguma informação que não é compatível com o que o seu cliente deseja, já é possível conversar com ele sobre a questão antes de seguir o estudo.
O estudo
O estudo do loteamento deve contemplar as seguintes questões:
- Indicar as diretrizes viárias, tanto o que é exigência da lei quanto o que será necessário para a boa ocupação do terreno;
- Indicar as possíveis restrições físicas e ambientais, tais como: área de preservação permanente de rios, linha de alta tensão, faixa de domínio de rodovia, entre outras;
- Indicar as doações públicas de área verde/ sistema lazer e área institucional, e outras, se houver. Já seguindo as regras e limitações que estão definidas na lei.
- Indicar os bolsões livres para ocupação, seja para residencial, comercial, industrial, o que for o projeto proposto, tanto faz.
- Apresentar um quadro de áreas que seja o resumo do projeto proposto.
A forma de apresentação do estudo não importa tanto. O importante é que o estudo contemple todos os pontos listados acima, porque são eles que vão garantir que o quadro de áreas fique o mais assertivo possível.
E este é o objetivo primordial, ser assertivo na viabilidade urbanística. Afinal será ela a embasar as viabilidades econômicas e comercial.
Estudo de viabilidade urbanística
Chamo de estudo de viabilidade urbanística, porque resume melhor o que ele de fato é. Ainda é um estudo, não é um projeto completo. É algo simples, para ser usado como viabilidade urbanística, mas com as informações necessárias para esta etapa.
Todas as grandes empresas não fecham nenhuma compra ou contrato de parceria de uma área, sem ter um bom estudo de viabilidade urbanística e também uma boa viabilidade econômico-financeira. Estes 2 itens são cruciais! É a diferença entre ter ou não sucesso em uma empreitada.
Agora que você já sabe para que serve um estudo de viabilidade urbanística e entende o que ela contempla e como pode ajudar com o seu negócio, não deixe de fazer.
Se precisar de estudo de viabilidade urbanística, entre contato e peça um orçamento.
Se quiser aprender como fazer este estudo de forma prática e assertiva, neste curso você terá todos os detalhes.
Até a próxima,
Tatiana Rocha
______________________________
Quer saber mais sobre o assunto:
-> Baixe gratuitamente o ebook 9 Passos para Projetar um Loteamento Urbano
-> Saiba sobre os cursos promovidos pela empresa na pagina do Projetando Loteamento